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2018年05月07日17:15 界面新闻

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地产“黑马”福晟刚刚在上海实现了零的突破。尽管去年全年新增货值高达3199亿元并在上海设了办公室,但在此之前,福晟并没有真正进入上海。如今,福晟从海航手中拿下的是上海开启前滩开发规划之时出让的第一块土地,意义非同一般。

继融创、富力等房企之后,闽系房企福晟也成为了海航地产项目的接盘者之一。根据海航投资(000616.SZ)5月2日发布的公告,福晟集团的子公司已将海航位于上海前滩三林板块一地块及其上在建项目收入囊中,交易总价29亿元。

海航投资公告称,公司在5月1日与上海劢叵投资管理有限公司签订《合作协议书》,拟将控股子公司海航投资集团上海投资管理有限公司100%股权及债权进行转让,交易总价为29亿元。转让的前滩项目属于亿城集团上海投资有限公司,其由海航投资集团上海投资管理公司100%控股。

也就是说,随着收购海航投资集团上海投资管理有限公司,上海劢叵投资管理有限公司间接获得了上述浦东前滩地块。而上海劢叵正是福晟集团100%控股的全资子公司。

这对于近年来凶猛拿地的福晟来说,是一次意义重大的突破。大本营在福建的福晟觊觎上海市场已久,去年12月11日在上海新设办公室,揭牌成立“福晟集团上海中心”,有推进双总部战略的意味。时隔4个多月,福晟便拿下前滩商住项目,不仅拥有了上海中环线以内地段的住宅项目,同时也意味着在上海前滩商务区持有自己的办公项目。在过去两年多时间里,上海公开招拍挂市场上,中环以内的土地寥寥无几。

近两年来房企总部搬迁到上海成为一股风潮,但其中多家房企至今在上海未有任何斩获。从福晟急于进入上海市场可以看出,福晟的态度不同于其他房企,在以上海为中心的长三角区域可能会进行持续深耕。

海航转让的这块地并不一般,曾是开启前滩“国际级商务区”规划后的第一个项目,前滩是上海十二五规划中的六大重点项目之一,该地块从拍地起就备受关注。

2013年9月11日,前滩地区40-01地块的拍卖拉开了开发前滩的帷幕,彼时大股东刚刚变更为海航资本的亿城,以16.7亿元竞得地块,楼面价28899元/平方米,溢价率为44.5%。

该地块东至杨思西路,南至高青西路,西至江高路,北至海阳西路,出让面积为11557.3平方米,容积率为5,系办公和住宅混合用地,办公建筑面积不低于50%,住宅建筑面积不高于50%,出让时要求住宅套数不少于576套,还需配建5%公租房。若按照这一要求计算,套均面积需在51平方米以下。

2015年12月,海航投资曾与上海国际信托等六方共同商定发行23.4亿元信托贷款融资计划方案,当时发布的《关于与上海国际信托有限公司等六方签署合作框架协议的公告》透露了项目的更多细节——

该项目由一栋24层办公楼、两栋29层住宅楼组成,规划建筑物一层为商业裙房,地下一层为商铺及部分车库,地下二、三层 均为车库。总建筑面积92836.28 平方米,其中住宅及配套面积28890.22平方米,办公、商业及配套面积28889.96平方米;地上建筑面积59125.65平方米,地下建筑面积33710.63平方米。

同一板块的中粮前滩海景壹号近期预售证已获批,若参考其72809-97279元/平方米的单价,光是2.89万平方米的住宅部分,海航前滩地块就能带来至少超过20亿元的销售额。由于该项目已经在建,2019年就能完工,所以福晟有望很快回收部分资金。

福晟国际(00627.HK)4月27日公告称,前滩项目估值41.4亿元,目前以29亿元买下后,计划再投入9.6亿元,办公项目将长期持有,两栋住宅项目则将出售。

尽管办公部分无法快速变现,但这笔账对于福晟来说,总体还是算得过来的。

而海航资本方面所称的转让溢价4亿元,则可能未必能达到。据了解,此次总交易对价为29亿元,其构成包括:海航上海投资100%股权转让款11亿元,福晟替项目偿还上海信托的借款本金16.2亿元,以及欠付甲方及其关联方的股东借款1.8亿元。

但若计算上信托贷款融资成本,海航方面可能并未收获太多溢价。根据海航投资发布的《关于与上海国际信托有限公司等六方签署合作框架协议的公告》,共计18亿元的各笔贷款的贷款利率均采用固定年利率,其中A1笔贷款的年利率为8%,其他各笔贷款的年利率为9.5%,截至目前贷款期限已达约两年零六个月,应该产生至少3亿多的利息,因此海航作价29亿元出售前滩项目应当只是保本或者微利。

福晟于2015年前后开启规模化扩张,成立了一支“飞虎队”负责土地并购,这家房企在过去两年时间里飞速积累土储,2017年新增1786.9万平方米土地,新增货值达3199亿元,排在全国房企第7名。据克而瑞2017年房企总土储货值排行榜,截至去年年末,福晟拥有土地总货值达4517亿元,排名第23,权益货值3640亿元,排名第17位。

不过根据克而瑞研究中心统计,福晟的新增货值与其同期销售金额比高达8.8,其拿地策略的激进程度可见一斑。

手握充足的粮草,福晟的目标是2020年地产板块冲击千亿,2016年至2025年十年地产板块累计收入8800亿元。福晟主要希望能通过布局海西、粤港澳大湾区、长三角等重点区域,以及重要的一二线城市,来实现上述宏大目标。进入上海是在长三角站稳的关键一步,这也不难理解福晟为何急于进入上海了。不过已经花了大笔资金拿地的福晟,在下一个阶段将面临更多资金和运营管理上的考验。

来源:界面新闻